南宁2008最新楼市地图

1、数理模型

描述南宁市房价的回归方程为：

y = 202.96x + 1712

2008年预测结果为：

3538.64元/㎡

下面再进行相关系数可靠性检验：

R2 = 0.9311

2、趋势分析

结算结果表明，2008年的均价水平与2007年的均价水平是基本接近的，甚至是稍稍低于2007年的价格水平，这其中的原因可能有：

1、 数理预测，所建立的基础是建设前面市场数据的完全理性市场的前提下做出的基本规律预测，而中国房地产市场恰恰是受到国家宏观调控的市往往出现未来实际结果与理性预测结果的误差要比误差检验的相关系数偏大。

2、 前一阶段在预测分析2007年均价趋势的时候，预测07年的理性市场均价应该在3100元/㎡左右，但是由于整个07年市场的过热，导致价格的飙升，实际均价已经飙升到3562元/㎡，完全可以确定：2007年的市场是一个非理性的市场，2007年局部已经出现了泡沫。

3、 前面我们已经分析过，市场存在一个周期约为6年的短周期，这个周期基本上也已经被国内外研究学者们认可，前面我们跟个南宁市场的实证分析，已经预见到07年是一个市场的波峰期，而07年的市场实际情况已经证明了这一点。

4、 房地产市场的波谷表现并不是房价的大幅度下降，发展商的资金链断裂，项目烂尾，因为那是市场泡沫在破灭，是经济危机，不是正常的市场波动。

5、 市场的基本波动规律是波峰过后会滑向波谷，表现市场的低迷。正常的房地产市场低迷表现为价格增长率的明显下滑，甚至负增长率，成交量的萎缩，市场供应的减少（开发商延缓项目推盘），这些基本征兆在07年底到08年初这个阶段完全体现出来，市场现阶段正在由波峰向波谷推进

6、 现在还没有任何迹象表明市场已经触底，而大波动中短期内的小范围小幅度波动也是非常正常的现象。

7、 综合各方面因素来看，特别是08年奥运年，从相关资料研究历届奥运会对经济活动影响结果表明，在奥运前两个月开始至奥运结束后一个阶段内区域楼市一般处于一个最低迷状态

8、 南宁不是奥运会场，但是依然受到大势影响，但是表现不会像主办城市那样明显，而且南宁新的政策因素会一定程度上刺激楼市发展，特别是北部湾经济圈规划通过国家审批，会对南宁有良好的促进作用，实际上是市场的“正”因素。

9、 综合上分析，08年南宁的整体市场会在一个比较平稳状态中，可能在奥运前后低迷面表现得比较多一点，在奥运后会逐渐上升，同时这也是市场周期的调整时间。同时，市场也会从07年的“大跃进”回归脚踏实地的“理性”。

10、 所以，如果市场发展表现的理性的理想条件下，08年的市场均价跟07年的市场均价接近那是一个具有很高可靠度的数据。

11、 市场波动规律表明，市场08年处于波谷，08年年底左右会逐渐向市场波峰推进，可能会在09年下半年到10年上半年重新达到一个波峰期，10年年中可能有一个震荡，其中的政策调整可能也导致市场趋势的变化。

附注:本演算分析基于官方公布的南宁住宅均价,其中包含了保障类住房的成分.与实际上的南宁商品房均价并不冲突!

南宁在经历了近两个月的严寒之后，农历春节，温暖的太阳终于再度露出了笑脸。

节后，气温缓慢回升，万物复苏的景象让南宁楼市仿佛也进入解冻期，不少楼盘开始举行活动吸引人气，不过，本周人气榜单没有出现明显波动，所展现的气象依然是楼市缓慢回升状态。

值得一提的是，龙光·普罗旺斯即使在春节期间也没停止推广活动，不仅在年前给业主们带去了亲切问候，情人节当天还推出了“收获甜蜜”活动，不懈的宣传让这个位于江南的大盘保持住了他的“王座”；而恒大·苹果园近期开始交房，业主关注度再度升温，以至于再度超越了年前的“明星盘”———德瑞花园，继续稳居第二。

不管如何，在南宁市任何一个热点“战地”上，“性价比”毫不例外地成为楼盘吸引购房者的最大杀手锏。南宁楼市的明天，我们等待！